Arrendamientos urbanos: nuevamente vctima del populismo y la precipitacin normativa

Recientemente estamos siendo testigos de una serie de debates alrededor del mercado inmobiliario, y en concreto sobre la vivienda, que exaltan el peor de los populismos sin pensar en las repercusiones potenciales en materia social y econmica.

Mucho se ha escrito sobre las consecuencias de poner un tope a las rentas en el mercado de alquiler, as como la alarma general contra el derecho a la propiedad que est generando la permisividad a la ocupacin o las dificultades para la recuperacin de la posesin de una finca. Pero ms all del sesgo poltico que pueda tener cada uno hay una serie de elementos de base as como de experiencia econmica y jurdica que deben revisarse.

En el caso de la limitacin de rentas en el mercado de alquiler, si bien el efecto inmediato de estas polticas pueden generar una mejora en el bienestar de los inquilinos afectados, la historia ha demostrado que la implementacin de estas regulaciones conlleva una serie de consecuencias que plantean prdidas en el bienestar social en el medio y largo plazo con grave repercusin en el global de la economa.

El listado de consecuencias econmicas negativas de este tipo de decisiones ha sido ampliamente comentado en diversos medios y por diferentes autores tanto de procedencia acadmica como desde el mbito del propio sector. Desde nuestra humilde posicin empresarial y asociativa hemos defendido una serie de medidas que favorecen el incentivo por delante de la obligacin, as como nuestra crtica a tomar decisiones asimtricas que por ayudar a una parte perjudiquen a la otra, y menos cuando hablamos de un tema tan sensible desde el punto de vista social.

Si bien existen a nivel econmico determinadas conclusiones comunes en contextos muy diversos, la eficiencia de las polticas en el mercado de alquiler residencial est subordinada a la interaccin con la situacin macroeconmica vigente, las casusticas locales del mercado, un conjunto de regulaciones y normativas que afectan a la renta de los hogares que demandan una vivienda en alquiler tales como polticas de tipo fiscal o laboral, y la capacidad de tomar decisiones superponiendo la visin estratgica a la coyuntural cortoplacista. Ante la situacin actual nadie est poniendo encima de la mesa la opcin de olvidarse de la polarizacin de medidas y establecer un conjunto mixto que abarque desde estmulos fiscales y garantas pblicas a inquilinos y propietarios con medidas que ayuden a aumentar el parque pblico mediante el establecimiento de fuertes subvenciones para nuevas promociones.

A nivel jurdico, debe destacarse la tendencia por parte de los gobiernos – se utiliza el plural dado que las actuaciones se han hecho a nivel estatal y autonmico- a adoptar medidas va Decreto Ley, muchas veces precipitadamente, y evitando as un debate parlamentario que lleve aparejado un anlisis profundo. Medidas con una significacin jurdica tan importante como una limitacin de precios o incluso limitaciones a nivel de recuperacin de la posesin de una finca -prohibicin de desahucios- no deben adoptarse va Decreto sin contar ni con un debate parlamentario y pblico, que da sentido a la democracia, y sin escuchar a los sectores implicados y a los especialistas. Adems, la va del Decreto tambin esconde precipitacin y falta de anlisis. No parece que el Tribunal Constitucin vaya a admitir esta va para legislar -vase la reciente Sentencia del Pleno del TC que ha anulado diversos preceptos del Decreto Ley del Gobierno de la Generalitat de Catalua.

Asimismo, hay que destacar el caos normativo que se ha generado sobre esta materia. Catalua de manera decidida y otras comunidades de una manera ms tmida, como Andaluca, Baleares y Valencia, esgrimiendo sus competencias en vivienda, han aprovechado la ocasin para legislar en estas materias. Y ello genera situaciones de difcil digestin. La muestra ms significativa es la limitacin de precios establecida en Catalua que ha sido expresamente rechazada por el Gobierno del Estado y por los partidos que constituyen una mayora parlamentaria del Congreso. Es del todo necesario que el Tribunal Constitucional se pronuncie de manera clara y categrica sobre si existe competencia autonmica para legislar en materia de arrendamientos urbanos. Y una vez hay que pedir al Gobierno del Estado que defienda sus competencias, recurriendo las normas autonmicas que las invadan, actuando en defensa de los intereses generales y no movido por coyunturas polticas.

Finalmente se tendr que analizar si las medidas adoptadas esconden expropiaciones encubiertas. Muchas de ellas son simplemente expropiaciones parciales de la propiedad. Frente a un problema social de personas que no pueden pagar el alquiler, el Estado ha dado como solucin que el propietario asuma la situacin teniendo vedada la recuperacin de su inmueble. Estas medidas suponen disponer de los bienes particulares para afrontar un problema social, daando a un propietario que paga impuestos – y por tanto contribuye al bien comn- y no respetando un derecho como el de propiedad consagrado constitucionalmente.

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